Договор дороже денег

- Какие существуют виды договоров при покупке квартиры в новостройке?


- Договоры с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, носят самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии), предварительного договора купли-продажи квартиры и др.
Однако содержание перечисленных договоров, то есть предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон являются практически одинаковыми. На гражданина (инвестора, дольщика, покупателя) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения. А организация (инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) обязуется это помещение построить (самостоятельно или с помощью третьих лиц) и передать обусловленную договором недвижимость в собственность гражданину по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.


- Какие документы сопровождают договор покупки?


- Договор приобретения квартиры в новостройке должно сопровождать множество документов, в основном со стороны организации-продавца. Это документы о правах на земельный участок, постановление органов исполнительной власти о строительстве дома-новостройки на указанном участке, инвестиционный договор (или контракт) органа исполнительной власти с организацией-инвестором, протокол распределения квартир и пр. Со стороны покупателя на этапе подписания договора требуется только копия паспорта либо иного документа, удостоверяющего личность. Впоследствии при государственной регистрации права собственности гражданина на квартиру от него потребуются и другие документы (нотариально заверенное согласие супруги, свидетельство о браке и т.д.).


- На что в первую очередь нужно обращать внимание при выборе компании - продавца недвижимости? И с кем лучше иметь дело: с риэлтором или непосредственно с застройщиком?


- Лучшей гарантией для человека, приобретающего квартиру в новостройке, может быть только полная прозрачность организации-инвестора, которая заключается в том, что она предоставляет для ознакомления все документы, касающиеся не только строительства дома, но и самой компании. Нелишним будет узнать, как долго организация работает на рынке строительства недвижимости, налажены ли связи со строительными компаниями и каковы отношения с органами исполнительной власти.
Часто бывает так, что организация-инвестор, которая по инвестиционному контракту изначально имеет права на квартиры в новостройке, уступает такие права иным организациям (например, риэлторским) и сама не продает квартиры, не привлекает средства покупателей.


- Как минимизировать свои риски при покупке квартиры в новостройке?


- Это можно сделать только одним способом: до подписания договора с организацией-инвестором пригласить грамотного и опытного юриста, чтобы он просмотрел все документы, в том числе и предлагаемый для подписания договор. Ведь кроме юридической консультации, специалист на основе своей личной практики может оценить надежность той или иной компании.
К примеру, у одной организации есть привычка повышать цену за квадратный метр в процессе строительства, так что к моменту сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартиры существенно увеличивается. Другая компания так оформляет документы, что люди больше трех лет после постройки дома не могут зарегистрировать право собственности на свои квартиры, и, как следствие, - не могут прописаться в них, не могут воспользоваться местной поликлиникой, получить пенсию по месту жительства в новой квартире. Еще один популярный прием - затягивание сроков строительства. Допустим, вы рассчитывали получить квартиру через год, но не получили и через два. Вы хотите расторгнуть договор и вернуть свои деньги. В лучшем случае вам отдадут их в том размере, в каком вносили несколько лет назад. Но за это время цены на квартиры уже намного выросли: Компания в любом случае не проиграла, а вы?
Большинство таких, нечистых на руку компаний специалистам хорошо известны. Поэтому, грамотная консультация юриста, полученная вовремя, может существенно помочь вам сэкономить деньги и сберечь нервы.




Беседовала Полина Козлова